Warum etwas legalisieren, das „immer schon so war“...

... – und was passiert, wenn man es nicht tut?

In vielen Wiener Kleingartenanlagen entspricht ein großer Teil der Häuser nicht vollständig dem aktuellen Baurecht. Das ist kein Sonderfall, sondern die übliche Entwicklung vieler Jahrzehnte: Häuser wurden erweitert, modernisiert oder an neue Bedürfnisse angepasst, oft ohne dass jede Änderung tatsächlich bei der Baubehörde eingereicht wurde.

Damit stellt sich für viele Kleingärtner eine verständliche Frage: „Unser Haus steht seit Ewigkeiten. Niemand hat je etwas gesagt. Warum soll ich jetzt etwas legalisieren lassen, und was kann schon passieren?“

Bisher war das Thema selten brisant, weil es mit § 71a (Bauten langen Bestandes) eine Sonderregelung gab, die viele ältere, nie eingereichte Baumaßnahmen nachträglich auffangen konnte. Wenn im Zuge eines geplanten Umbaus, einer Versicherungsmeldung, eines Gutachtens oder eines Verkaufs auffiel, dass im Akt etwas fehlte, ließ sich dies mit § 71a meist unkompliziert und vergleichsweise kostengünstig korrigieren. Diese Möglichkeit endet jedoch unwiderruflich mit 31. Dezember 2027.

Gleichzeitig wird heute – von der Behörde, aber auch von Versicherungen, Banken und Kaufinteressenten – genauer geprüft, ob ein Gebäude tatsächlich bewilligt ist. Ein konsensloser Zustand kann dadurch rasch zum Nachteil werden, etwa wenn ein Umbau geplant ist, ein Schadensfall eintritt oder ein Verkauf ansteht. In den letzten Jahren sind auch aktive Kontrollen der Stadt Wien deutlich häufiger geworden, ein Trend, der sich mit dem Auslaufen des § 71a weiter verstärken dürfte.

Ältere Gebäude und aktuelles Recht

Die Wiener Bauordnung wurde in den letzten Jahrzehnten mehrfach überarbeitet. Viele Vorgaben zu Höhen, Flächen, Abständen, Durchgangslichten oder Nutzungen entsprechen nicht mehr den früheren Regeln. Daher erfüllt ein Gebäude, das älter als einige Jahre ist, heute fast nie mehr die aktuellen Vorschriften. Für ältere Kleingartenhäuser ist eine reguläre nachträgliche Bewilligung deshalb kaum möglich. Der § 71a war der einzige Weg, ältere, unveränderte Bestände trotzdem zu legalisieren. Diese Möglichkeit fällt nun weg.

Warum der Bauakt entscheidend ist

Auch wenn ein Haus technisch einwandfrei ist, von einer Firma errichtet wurde oder „immer schon so da war“, ist das für die Behörde nicht maßgeblich. Rechtlich zählt nur, was eingereicht und im Bauakt vorhanden ist. Wenn ein Bauteil dort nicht aufscheint, gilt er als nicht bewilligt – unabhängig vom tatsächlichen Bestand und unabhängig vom Alter.

Dieser Unterschied zwischen tatsächlichem Bestand und rechtlicher Bewilligung wird ab 2028 entscheidend, weil fehlende Unterlagen dann nicht mehr über die Sonderregelung des §71a ergänzt werden können.

Innenumbauten dürfen nicht unterschätzt werden

Viele Kleingärtner denken bei Bewilligungen an Außenwände oder Zubauten. Tatsächlich waren aber auch Änderungen im Inneren immer schon bewilligungs- oder zumindest anzeigepflichtig: geänderte Grundrisse, neue Türen, zusätzliche Sanitärbereiche. Auch im Kleingarten gibt es Erleichterungen nur innerhalb eines bestimmten Rahmens.

Was man jetzt tun sollte

Der erste Schritt ist die Einsicht in den eigenen Bauakt. Daraus ergibt sich, welche Pläne und Bescheide tatsächlich existieren. Erst der Vergleich mit dem Ist-Zustand zeigt, ob Handlungsbedarf besteht.

Erweist sich, dass ein Haus oder Bauteil seit mindestens drei Jahrzehnten unverändert besteht, aber nie eingereicht wurde, kann bis Ende 2027 noch ein Antrag auf ein Verfahren nach § 71a gestellt werden. Solche Einreichungen benötigen oft mehrere Monate, weshalb ein rechtzeitiger Beginn wichtig ist. Die Vorbereitung der Unterlagen ist unkompliziert, aber dennoch zeitintensiv, besonders wenn ältere Pläne fehlen oder ergänzt werden müssen.

Falls Anpassungen oder eine Einreichung nach § 71a nötig sind, können Architekten, Ziviltechniker oder planende Baumeister solche Verfahren fachgerecht begleiten. Für typische Kleingartenhäuser lässt sich das meist überschaubar und kostengünstig lösen.

Grenzen der Nachträglichkeit

Auch § 71a kann nicht jeden Bestand legalisieren. Besonders übergroße Bauwerke oder jüngere Zubauten, die die 30-Jahres-Regel nicht erfüllen, lassen sich weiterhin nicht bewilligen. Ausgeschlossen sind beispielsweise auch Bauwerke, die statisch nicht ausreichend tragfähig oder nicht benutzungssicher sind, etwa bei mangelhafter Fundamentierung, fehlender Standsicherheit, unzureichendem Brandschutz, gefährlichen Treppen- oder Geländerausbildungen oder erheblichen Feuchteschäden mit Substanzverlust. In solchen Fällen kann die Behörde als letzte Konsequenz einen Abbruchbescheid erlassen. Während derartige Bescheide früher kaum durchgesetzt wurden, ist künftig mit einer deutlich strengeren Beurteilung zu rechnen.

Normale, maßstäbliche Kleingartenhäuser sind hingegen in der Praxis meist problemlos nachträglich bewilligbar.

Was ab 2028 gilt

Mit 1. Jänner 2028 entfällt § 71a ersatzlos. Nach Auskunft des Leiters der Wiener Baubehörde, Senatsrat Mag. Dr. Gerhard Cech, gelten ab diesem Zeitpunkt ausschließlich die allgemeinen Verfahrensregelungen der Wiener Bauordnung. Bauwerke oder Gebäudeteile, die nicht über die erforderliche Baubewilligung verfügen, sind dann zu entfernen; die Baubehörde kann dazu einen bescheidmäßigen Auftrag (Abbruchbescheid) erteilen, der auch vollstreckt werden kann. Eine nachträgliche Genehmigung ist nur mehr nach den §§ 70 oder 71 BO möglich und setzt voraus, dass das Gebäude den geltenden Bauvorschriften entspricht. Was besonders wichtig ist: in sämtlichen Verfahren sind dann alle betroffenen Anrainer einzubeziehen.

Schlusswort

Das Auslaufen des § 71a stellt keinen bloßen Formalakt dar, sondern markiert einen klaren rechtlichen Wendepunkt. Was über Jahrzehnte hinweg geduldet oder mit vertretbarem Aufwand nachträglich bereinigt werden konnte, unterliegt künftig einer deutlich strengeren Beurteilung. Wer heute noch die Möglichkeit hat, einen konsenslosen Altbestand rechtlich abzusichern, sollte diese Chance unbedingt nutzen. Ab 2028 wird nicht mehr danach gefragt werden, wie lange ein Bauwerk „schon so besteht“, sondern ausschließlich danach, ob es nach geltendem Recht zulässig ist. Diese Rechtslage gilt übrigens für alle Bauwerke in Wien gleichermaßen – unabhängig davon, ob es sich um Kleingartenhäuser, Einfamilienhäuser oder große Wohnbauten handelt.

Warum ist die Prüfung des Bestands so wichtig?

Nur über § 71a können Bauwerke legalisiert werden, die nach heutigem Recht nicht mehr bewilligungsfähig wären. Diese Möglichkeit besteht ausschließlich bis 31. 12. 2027 und fällt danach unwiderruflich weg. Für eine Bewilligung nach § 70 oder § 71 wird ein Bauwerk so beurteilt, als würde es heute neu errichtet; es muss daher allen aktuell geltenden Bauvorschriften entsprechen. Da sich die Wiener Bauordnung in den letzten Jahrzehnten mehrfach geändert hat, sind nahezu alle älteren Bauten unter heutigen Bedingungen nicht mehr genehmigungsfähig. § 71a ist daher in vielen Fällen die einzige realistische Möglichkeit, einen bestehenden Bau rechtlich zu legalisieren.

Zur Autorin

Dipl.-Ing. Brigitta Szekely bewirtschaftet in dritter Generation einen Kleingarten in 1140 Wien. Sie ist seit mehr als drei Jahrzehnten in der Baubranche tätig, mit Schwerpunkt auf Sanierungen und Bestandskonsolidierungen. Die Erfahrungen aus ihrer täglichen Praxis bilden die Grundlage dieses Beitrags.